空き家問題ー首都圏は賃貸で活用で解決?!

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今、空き家の増加が不動産市場で懸念されている。

大まかには1)年間10-20万円のメンテナンス・固都税を支払わないといけない、2)建物を解体して更地にすると土地の評価が上がってしまう(更地が最も土地評価が高い)

3)かといって空き家は主に戸建てであり賃貸しずらい、と簡単に解決する方法はなさそうである。

しかし、不動産の専門家には、東京都心から30‐40km離れた郊外であっても賃貸に回して活用する手はあり、

具体的には八王子や相模原市くらいまでは当てはまると考えている人もいる。

また、相続空き家の賃貸転用を促そうと、特に鉄道系不動産企業が相次ぎサービスを拡充している。

中でも、相鉄グループの取り組みは興味深い。

下記の図に示しているが、原則7年分の家賃収入を保証し、その一部を前払いする仕組みだ所有者は前払いで得て資金を改修費に回せるほか、7年間の収支をあらかじめ確定できる。ただし、定期借家契約で、家賃は相場よりも15%下がった金額になる。それでも、相鉄不動産販売は「リフォーム費を300~400万円に抑えられれば、固定資産税をカバーできる家賃収入が得られる」とみている。

また、東急グループの東急ホームズは「駅から徒歩10分以内で、駐車場のある物件が有望」という。

こうした条件に当てはまり、採算が合うのなら、少なくとも首都圏の空き家問題は深刻なものにならないと考えられる。

しかし、逆に徒歩10分より遠い物件はやはり処理に困る物件であることには変わらず、そうした物件を所有者と開発者の両方にメリットが出るよう、規制法令(例えば、容積率緩和、用途規制の緩和など)や税金面(固定資産税)で改善されることが望ましいであろう。