【住宅REIT】9万円以上の東京23区賃貸マンション成約数減少は市況好調の証!?

bitFlyer ビットコインを始めるなら安心・安全な取引所で
Reading Time: 1 minute

首都圏の賃貸マンションの成約件数は減少が続いている

首都圏での賃貸マンションの成約数は前年同月比13か月連続で減少、なお前月比だと11か月連続減少している。一方、神奈川県(再び増加)、埼玉県(9か月ぶり)は前月比で増加したほか、アパートは13か月ぶりに増加、1年5か月ぶりに新築・中古ともに全エリアでの増加となった(本文グラフ含め、アットホーム調べ)。

一見、成約件数が減少=賃貸マンション市況の悪化、と考えられると思うが、筆者はむしろ、賃貸マンションの賃料上昇→賃貸マンションでの更新率が高い→故に成約件数減少→賃貸マンション市況は改善、と考えている。

賃料は実は上昇傾向にある

直近の成約物件の一戸あたりの賃料指数の首都圏平均は前月比でマンションは3か月ぶりに上昇アパートも再び上昇している(下記グラフ)。

また、中長期でみると1㎡当たりの賃料指数は2013年に底を打ち、緩やかに上昇している(下記グラフ)。

月9万円を超える部屋は住宅REITの主戦場、更新率が高い証拠か

なお、特徴的な変化としては東京23区において、9万円~20万円の部屋の成約数が落ちている(下記グラフ)。これは、特に住宅REITが得意とする価格帯であり、保有する物件の更新率が高まっていることの裏返しと考えている。

これまでの1)賃料指数の緩やかな上昇、2)9万ー20万円の価格帯の成約数の低下を踏まえると、賃料上昇→今より立地や居住性がいい、賃料が安いなどのいい条件の部屋がない→新しい部屋を探さない→退去しない→成約数の低下という事の結果と考えている。