【REIT投資の基本シリーズ】札幌のオフィス市況

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これまで三大都市圏(東京都心5区のオフィス市況大阪のオフィス市況名古屋のオフィス市況)を取り上げてきたが次は主要な地方都市を取り上げたい。

今回は最近、空前の低空室率が際立っている「札幌」を取り上げたい。

札幌の空室率は「過去最低水準」!

札幌の場合、主要なオフィス街は「北口地区」、「駅前東西地区」、「駅前通り・大通公園地区」「南1条以南地区」、「創成川東・西11丁目近辺地区」エリアである。またグラフ内の「札幌ビジネス地区」は全札幌ビジネスエリアの平均値を指す。

札幌の空室率は「北口地区」、「駅前東西地区」、「駅前通り・大通公園地区」が非常に低く、1.6%~2.4%のレンジである。一方「南1条以南地区」、「創成川東・西11丁目近辺地区」の空室率は6.4%~6.7%と決して高いわけではないが、札幌エリアの中では相対的に高い。

出所:三鬼商事

こうした空室率の違いは、札幌エリアの最近の開発による導線(人の流れ)の影響が大きいと考える。まず札幌は寒冷地域であるため、人々は地下道を通る。札幌駅(JR、地下鉄)を中心に地下道で接続されているのが北口地区、または南口のビジネス街エリアである「北口地区」「、駅前東西地区」、「駅前通り・大通公園地区」である。

加えて札幌ならではの街づくりの構造として、地下鉄大通駅の南は商業エリアである「すすきの」となり、札幌駅から続いていたオフィス街がこの駅を境に終わっていることも総じて南1条以南地区のオフィス需要が相対的に弱い背景だろう。「創成川東・西11丁目近辺地区」は相対的に札幌の中心街から物理的アクセスで劣るため需要が弱いが、それでも空室率6%台は水準感としては悪い状況にあるほどではない。

札幌の賃料は「緩やかに上昇」!

賃料単価にはその傾向がより現れている。

賃料単価についても、地区ごとの動きは上記の空室率の低い順に改善が強い印象だ。

出所:三鬼商事

特に「駅前通り・大通公園地区」の賃料単価の上昇が強いが、これは再開発による新築オフィスビルが竣工していることの影響が大きい。今後も「駅前通り・大通公園地区」「駅前東西地区」では新築オフィスビル(あるいは商業施設やホテルを含む複合施設)の開発が予定されており、賃料単価は上昇する可能性が高い。

そもそも札幌エリアのオフィス需要が強い背景には、各企業のバックオフィスの地方移転の要素が大きい。

結果からすると、1)空室率は5%を下回っている札幌駅付近で改善傾向が続いている模様、2)賃料単価は目抜き通りが続く「駅前通・大通公園地区」で絶対水準が高い上に賃料上昇が鮮明。また「北口地区」や「駅前東西地区」も賃料上昇は緩やかに始まった模様。

また札幌もやはり今後のオフィスビル供給量が少ないという点が注目点で、こうした傾向は継続すると強く考える。

よって、札幌にオフィスビルを持つREITは今後収益が増加すること可能性を持つ。

札幌のオフィス比率が高いREITは主にオリックス不動産、ケネディクスオフィス、いちごオフィスなどである。