【インベスコ】自己投資口の取得が実務上可能に!他の低評価REITにも好影響も

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4月21日、インベスコ・オフィス・リートは資産運用会社における運用ガイドラインの一部を変更し、自己投資口の取得及び消却に関する規定を追加したことを発表した。

これは、つまりインベスコ・オフィス・リートが実務上自己投資口の取得ができるようなった。株式投資でいうなら自己株式の取得が可能になったことと同意義である。

なぜ、自己投資口の取得はいいのか?簡単に自己投資口の取得の効果を下記の例で説明したい:

仮に、配当金総額が100万円で発行済み投資口数が100口あれば、1口当たりの配当金(DPUと一般的に呼ぶ)は100万円÷100(口)で、1万円である。

もしREITが100口のうち、10口を取得し(これが自己投資口の取得の意味)、それを消却すると(つまり、10口分を消す)と発行済み投資口数は100口ー10口で90口になる。

そうすると、さっきまで100万円÷100口が、100万円÷90口となり、DPUは11,111円となる。つまり、このREITの投資口を持つ投資家は、何もすることなく、DPUが11%増加した。

但し、そもそもREITが投資口を買うには現金が必要であり、現金を使うからにはREITの運営会社は(1)物件を取得するか?、(2)負債を返すか?、(3)自己投資口を取得するか?と、投資家に対し最大限リターンを返すことを求められているので、状況次第では自己投資口の取得が投資家にとってベストな行動とは限らない。

なお、自己投資口を取得することの効果が大きいのは、(純資産+不動産の含み益)>時価総額の状態であり、つまり1口当たりに直すと、1口当たりの(純資産+不動産の含み益)>株価のことだ。ちなみに1口当たりの(純資産+不動産の含み益)はNAV(Net asset value)のことで、株式マーケットでは株価÷1口当たりの(純資産+不動産の含み益)を「NAV倍率」という(詳しく意味はhttp://www.finance-dictionay.com/2012/08/nav.html)。

大事なのは「NAV倍率」が1.0倍以下、つまり0.9倍とか0.8倍だと、資産価値から割安と一般的には考えられている点である。

下記に直近の各銘柄のNAV倍率の一覧を載せるので、参考にされたい:

出所:JAPAN-REIT.COM