【REIT投資の基本シリーズ】J-REIT全体の保有物件の用途別割合

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J-REIT全体では4割以上をオフィスビルに投資!

J-REITは沢山銘柄があり、オフィスや住宅などの複数の物件用途に投資する「総合型REIT」もあれば、商業施設だけに投資する

「特化型REIT」など、各銘柄によっては保有する物件の比率は様々です。

じゃあ、J-REIT全体で見た場合、一体どの物件用途にどのくらい投資しているのでしょうか?

その答えが次の図表です:

1位オフィスで45%、2位商業施設で19%、3位が住宅で15.9%となっています。

雑感としては、オフィスビルが約半分を占めているのは結構大きな割合だという印象ですね。

つまり、J-REITの代表指数である「東証REIT指数」の動きは、オフィスビルの賃貸運営の好不調に大きく左右される、ということが言えます。

そしてJ-REITの多くは東京圏に物件を保有しているので、東京のオフィス市況に注目するのがいいですね。

続いて、2位の商業施設ですが、これは主にイオンやイトーヨーカ堂などのGMS(総合スーパー)の店舗が多いですね。ただ、こうしたGMS業態の商業施設は過去12年間、ずーと業界全体の売上は右肩下がりです。というのも、服であればユニクロ、家具であればニトリやIKEA、という具合にそれぞれの分野の専門店で買うのが一般的になり、イオンやイトーヨーカ堂のPB(プライベートブランド)のものを一般の消費者が買わなくなったからです。

3位の住宅ですがこれは首都圏に限らず、日本全国にあるRC造の賃貸マンションを保有しています。一般的に賃貸マンションの特徴は、1)築年に応じて賃料が下がるけど、景況感と賃料に相関がなく賃貸収益が分散している、2)1棟当たりのテナント数が多いので、稼働率が安定しやすい、などです。実物の不動産投資の際も賃貸マンションは人気ですし、皆さん一度は住んだことがある用途で馴染みがあると思います。

次回、東京のオフィス市況について状況を確認したいと思います。