【REIT投資の基本シリーズ】大阪のオフィス市況

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前回は日本を代表するオフィスエリアである「東京都心5区」についてみたが、今回は大阪エリアのオフィス市況について確認したい。

丁度三鬼商事から17年3月時点までの最新のデータが出たので、それを見ながら大阪オフィスマーケットの市況について見てみよう。

おさらいだが、オフィス市況は「空室率」と「賃料単価」を見る

オフィスマーケットを見る時に参考とする指標は2つある。

第1が「空室率」だ。

概念として、そのエリアの何%が空いているか?ということだ(計算式でいうと”1-稼働率”)。

一般的に空室率が5%を下回っていると、ビルオーナーに有利と言われている。

第2は「賃料単価」だ。

不動産の世界では賃料を坪単位(3.3㎡)で図る。そして、坪当たりでの毎月の賃料単価が上昇しているのか、下降しているのか?を見る。

大阪のオフィス市況は「今回復途中」!

大阪の場合、主要なオフィス街は「梅田」と「淀屋橋・本町」エリアである。しかし、それ以外にいくつかオフィスエリアもあるので、まとめて見ていこう。

ちなみにグラフ内の「大阪ビジネス地区」は全大阪ビジネスエリアの平均値を指す。

出所:三鬼商事

結果からすると、1)空室率は「船場」「心斎橋・難波」「南森町」以外は5%を下回っており、改善傾向が続いている、2)賃料単価は「梅田」で絶対水準が高い。そして、賃料単価が改善基調にあるのは「心斎橋・難波」を除くエリアである。

足元の状況から、1)空室率は低下傾向でしかも水準は低いといえる、一方、2)オフィス賃料単価は大きく上昇しておらず、緩やかに改善している過程にある、といえよう。

但し、東京とは違い、今後のオフィスビル供給量が少ないという点が注目点で、こうした傾向は継続すると強く考える。

よって、大阪にオフィスビルを持つREITは今後収益が増加すること可能性を持つ。

大阪のオフィス比率が高いのはMCUBS MidCity、阪急リート、アクティビアプロパティーズ、積水ハウスリートなどが主な銘柄である。