【REIT投資の基本シリーズ】東京都心5区のオフィス市況

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J-REITの保有する不動産はオフィスビルの割合が多い、という話をしてきました。

では、足元の東京オフィスマーケットの市況はどうなのか?

賃貸市況は「空室率」と「賃料単価」を見る

東京のオフィスマーケットを見る時に参考とする指標は2つある。

第1が「空室率」だ。

概念として、そのエリアの何%が空いているか?ということだ(計算式でいうと”1-稼働率”)。

一般的に空室率が5%を下回っていると、ビルオーナーに有利と言われている。

第2は「賃料単価」だ。

不動産の世界では賃料を坪単位(3.3㎡)で図る。そして、坪当たりでの毎月の賃料単価が上昇しているのか、下降しているのか?を見る。

東京のオフィス市況は今とても好調!

東京の場合、主要なオフィス街は「都心5区」、つまり千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区に集中している。よって、この5区のデータを見ることにする。

出所:三鬼商事

結果からすると、1)空室率じゃ港区以外は5%を下回っており、非常に好調、2)賃料単価は渋谷区が16年10月以降弱含んでいるが、水準は2万円と高め、他の区は依然上昇基調で強い。

足元の状況を見ると、東京のオフィスビルの収益性は今の所好調といえる。

但し、東京では18年、19年にまとまった量のオフィスビル供給がなされる見込みになっている。

筆者としては、今のオフィスの好調さは陰ると考えるが、オフィス市況が崩れるとは思っていない。年初来、東証REIT指数は約5%程度下がっているが、一方、平均配当利回り3.77%(4月7日時点)と高め。こうした懸念を踏まえても、東証REIT指数が買われてもいいのでは?