【17年3月】東京オフィスビルの空室率低下し3.6%に、8年9か月ぶりの低水準!

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オフィス仲介大手、三鬼商事が13日に発表した東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の3月末時点での空室率は3.60と前月よりも0.10%低下した。

出所:三鬼商事

空室率とは、「100%-稼働率」のことであり、言いかえると都心5区のオフィスビルの稼働率は96.4%であることを指している。

また一般的にオフィスビルオーナー(所有者)にとって有利な条件でテナントと交渉できる空室率は5%と言われており、それは平均賃料単価(坪、月額)にも表れている。

出所:三鬼商事

3月時点での都心5区の平均募集賃料単価は坪(3.3㎡)あたりで18,730円と前月比で75円増加した。これで募集賃料単価の上昇は39か月連続!

好調なオフィス賃貸マーケットが継続している理由は、やはり空室率がそもそも低いことが所有者有利に働いていることが大きいと考えている。よくある事例としては、

1)テナントが移転したくても、周辺のオフィスビル空きがない→そして周辺の空きビルの募集賃料も以前より上昇している、移転コストを考えると今のビルに残った方がいい→しかし、今のビルの所有者からも賃料引き上げを交渉され、妥協点で契約を再度結ぶパターン。

2)テナントの人員増で同じビル内での少ない空き区画を他テナント競って確保するので、必然と賃料は高く契約してしまう

が挙げられる。

では、そもそもなぜテナントの需要が強いかといえば、大きくは企業業績の好調さが継続していること、つまり景気が浮揚している要素が大きい。景況感が今の崩れないのなら、引き続きオフィスビルの好調は継続するだろう。

しかし、一方で東京都心部では18,19年とオフィスビルの大量供給される予定である。オフィスビルの需給を緩ます要素だが、そうしたオフィスビルの賃料単価は立地がとてもいいため賃料単価が高く、東証一部上場企業など、賃料負担力が高いテナントがターゲットであり、多くのオフィスビルに入居する中小規模企業はテナント候補として対象に入ってこないだろう。したがってただちにオフィスビルの空室率や賃料単価に大きな影響を与える可能性は低いとみている。