【商業REIT】GINZA SIX(ギンザ シックス)にみる日本人の消費変化

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本日4月20日、銀座6丁目に「GINZA SIX(ギンザ シックス)」が開業した。

当ビルは施設面積約47,000㎡(約14万坪)で、「ルイ・ヴィトン」「ディオール」などの高級ブランドのほか、書店や飲食店を含め241店舗が出店、その半数が旗艦店舗である。ギンザ シックスはJ.フロント リテイリングの中核企業である、大丸松坂屋百貨店の「松坂屋銀座店」の跡地をメインに開発した。運営会社は大丸松坂屋百貨店以外にも、森ビルやLキャタルトン リアスエステート(LVMHグループをスポンサーとする不動産投資・開発会社)、住友商事の4社出資しており、この施設の運営を担う。

ギンザ シックスは「百貨店」ではなく不動産賃貸メインの「商業施設」

再開発されたギンザ シックスは従来の「百貨店モデル」ではなく、テナントごとに区画を賃借する、不動産賃貸事業方式をとる。百貨店には在庫リスクが伴わない「消化仕入れ」と呼ばれる独自の商習慣があり、商品が売れた時に仕入れと売り上げを同時に計上してきた。これは、在庫リスクを気にせず、多品種を店頭の並べられる一方、利幅が薄い販売方式だ。これまでの百貨店にはこの利幅の薄さを補う「集客力」があったが、長期的なデフレ環境下で他の小売業業態に追い抜かれ、右肩下がりで売り上げが下がり、収益力は急激に悪化した。この状況は今だ百官店業界では変わっておらず、厳しい立場に置かれている。

逆風が吹いているのは百貨店だけではなくて、総合スーパーも同じ

こうした人々の消費者の変化に対応できなかったのは百貨店だけでなく、「イトーヨーカドウ」や「イオン」などの総合スーパー(GMS)も同様である。かつては、衣料品(服など)、家具や寝具、そして食品を一か所で購入できることから集客力があっただが、服なら「ユニクロ」、家具なら「ニトリ」といった専門小売の台頭で競争が激化、結果、GMSは食品スーパーのみが実質的に順調であとの事業(衣料品や家財販売)は赤字である。

こうした事態から商業REITでも保有しているGMS物件は売却などを進めている。商業施設に投資するREITの場合、どういった商業施設に投資、保有しているかにも注目されたい。商業特化型リートには日本リテールファン投資法人、イオンリート投資法人、フロンティア不動産投資法人、ケネディクス商業リート投資法人がある。