【民法120年ぶりの大改正】敷金が原則返還!REITへの影響は?

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民法が定める企業や消費者の契約に関するルールが明治時代の制定以来、約120年ぶりに大改定される。債権関係規定を見直すもので、改正案が4月14日の衆院本会議で可決した。参院での審議を経て今国会で成立する見通しだ。背景にはインターネット取引の増加、長引く低金利環境や消費者保護にも配慮した改正となっている。

今回の改正の目玉は主に3つあり、

1)法定金利の引き下げ(5%⇒3%)、

2)連帯保証人制度での個人の保護強化(リスク認識が不十分なまま連帯保証人になり自己破産するのを防ぐ)

3)敷金を原則として賃借人に返還する(原状回復の線引きについても新たに明記)

といった内容である。

出所:日経新聞

今回の改正でREIT不動産投資に関連するであろう内容で注目したいのが、最後の敷金返還に関する改正である。

今回敷金に関しては2つの変化があった。1つ目が「敷金は原則として返還する」ことを民法に明記したことだ。元々判例ルールはあったものの、民法に明記されたことはなかった。これにより退去時に敷金が返還されないといったトラブルを未然に防ぐことが期待される。国民生活センターには敷金返還トラブルとして14,211件(2015年度)の相談があった。

この点については、住宅を保有するREITの収益にとっては何ら変化はないだろう。元々REITは敷金返還に関してトラブルを起こした例は聞いたことがなく、またむしろ返還を拒む家主側の倫理観に問題があったものを正す改正と考える。

次に2つ目の変化だが、退去時の賃借人(住んでいた人)の原状回復の範囲について、「経年劣化による摩耗部分は負担する義務がない」、との線引きが明記された。

この点についても、住宅を保有するREITの収益にとっては何ら変化はないだろう。REITが保有する住宅の多くは東京都内である。そして今回の改正内容と同じ内容のルールが既に東京都の賃貸住宅には適用されている(いわゆる東京ルール)。よって、原状回復に関する改正は新しい内容ではなく、既にREITが行ってきた運営を全国に拡大するものであると考える。[:en]民法が定める企業や消費者の契約に関するルールが明示時代の制定以来、約120年ぶりに大改定される。債券関係規定を見直すもので、改正案が4月14日の衆院本会議で可決した。参院での審議を経て今国会で成立する見通しだ。背景にはインターネット取引の増加、長引く低金利環境や消費者保護にも配慮した改正となっている。