アパートローン「過熱気味」?ーなぜアパートにローンが付くのか

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最近アパートローンの貸し出し残高が急激に伸びており、金融庁と日銀が監視の目を強めている。

国内銀行のアパートローン残高は14年以降、毎年残高は伸びており、16年にはその伸びが加速している(下記図表)。

出所:産経新聞

なぜアパートローンが増加するのか?

アパートローンが増加する背景には2つ理由がある。

1つ目は相続税の改正である。15年の税制改正で相続税の基礎控除額が引き下げられ、課税対象者が広がったことだ。

それでいて、遊休地を保有する人は、アパートを建てれば更地などより課税時の土地の評価額が2割下がることから、相続時の節税を

目的に新たにアパートを建設する行動に走った為、一気にアパートローン需要が増えた。

2つ目に、マイナス金利を背景とした金融機関の収益力低下である。

これまで10年国債を中心に債券運用で収益を得ていた金融機関だが、10年国債の金利はほぼゼロ%で、収益を稼げなくなった。中でも地方金融機関は元々地元に有力な貸し出し先が

少なく、市場での運用に頼っていた為、担保がつき、利率も市場運用より高いアパートローンに取り組んでいった。

但し、アパートを建設した後の運営面が今後こうした循環に水を差す可能性が出てきた。

これまで遊休地として利用されてきた歴史的背景を考えれば、大概のこうした新規アパートの立地的にそのエリアで競争力のある物件である可能性は低い(供給面出の負の影響)。

また、需要面でも、そもそもそのエリアの需要以上に供給が増えてしまったり、人口流出があるエリアでは需要が伸びることを今後期待できない。

そうしたエリアにアパートを建築してしまったオーナーは必然的に工夫をしない限り、手放しで安定的なアパート経営は難しいだろう。

こうしたことから、金融庁は16年末から実態調査を実施し、銀行の担保評価だけでなく、事業性の評価も行うことを要請した。

加えて、日銀が17年度の考査で、アパート論の適切な審査や組織的な採算性の検証が行われているかを点検する方針だ。

今後こうしたチェックを得て、より融資をする側の姿勢はいまより厳しくなる可能性が高いだろう。